Det er viktig at boligveiledere har kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet

Geir C. Tufte

Førstelektor (pensjonert), Høgskolen i Østfold, geir.c.tufte@hiof.no

I denne artikkelen argumenterer jeg for at kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet er en nødvendig forutsetning for å vurdere hvor godt eller dårlig et tilbud om boligkjøp er. Hovedpoenget i artikkelen er at vanskeligstilte på boligmarkedet i større grad enn mer ressurssterke personer mangler kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet. Derfor er det viktig at boligveilederen har denne kunnskapen når de skal bistå vanskeligstilte med å kjøpe bolig. Denne kunnskapen kan ikke formidles gjennom utdanninger, fordi den er stedsbestemt og må oppdateres kontinuerlig.

De fleste nordmenn eier sin egen bolig. Det kan derfor hevdes, slik Maja Flåto (2023) gjorde i en artikkel om bostedsløse, at det å ikke lykkes på boligmarkedet gir personer som allerede har det vanskelig en følelse av å ha enda en mislykket posisjon i samfunnet. 

I en empirisk undersøkelse pekte Monkerud og Astrup (2022) på at vanskeligstilte på boligmarkedet muligens undervurderer egne kvalifikasjoner for å klare et låneopptak som er nødvendig for å kjøpe egen bolig. Dermed lar de være å kjøpe. I samme undersøkelse fant de at eierpotensialet hos vanskeligstilte kunne utnyttes langt bedre, ikke minst for barnefamilier, gitt at startlånet til Husbanken ble utformet på en gunstig måte.

Enhver som arbeider i praksisfeltet for den sosiale boligpolitikken i kommuner, heretter kalt boligveileder, skal blant annet gi aktiv støtte til vanskeligstilte i kjøpsprosessen for egen bolig. Den nye boligsosialloven (Boligsosialloven, 2022) har blant annet som formål «å bidra til at vanskeligstilte på boligmarkedet skal få bistand til å skaffe seg og beholde en egnet bolig» (§ 1). Paragraf 6 i loven handler om kommunens plikt til å gi «individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bistanden kan blant annet omfatte en konkret kjøpsprosess» (§ 6). 

Relevante funn og begreper

Min nylesing av to gamle artikler av to nestorer i norsk boligforskning, Lars Gulbrandsen og Ulf Torgersen (1976a; 1976b) og Tufte (2025), satte meg på ideen om at kunnskap om faktiske priser på boligmarkedet kan variere med sosial status. Gulbrandsen og Torgersen analyserte det prisregulerte boligmarkedet i Oslo på 1970-tallet og var blant de første akademikerne som pekte på at prisreguleringen trolig skapte en sosial skeiv fordeling av boliger. Her skrev de at:

«[U]ndersøkelser har vist at utdannelse er en god prediktor for individers teorier om faktisk markedspris på bolig: jo høyere utdannelse, jo høyere antas boligens markedspris å være […]. På grunn av problemene med å skaffe seg informasjon vil de med lav utdannelse her ha et handikap, å anta at gapet mellom ønsket pris og faktisk pris ikke er så stor som bedre utdannede vil tro. Det er vanskelig å tenke seg at disse ulike antakelsene om hva som er gunstigere og mindre gunstige tilbud også vil prege beslutninger om å kjøpe eller la et tilbud passere» (1976, s. 15).

I tillegg til at personer med høy utdanning syntes å ha kunnskap om hva som var faktisk markedspris på en bolig, pekte de to forskerne på at velstilte grupper i meget stor utstrekning brukte sitt sosiale nettverk – venner og bekjente – som kontaktflate mot slike tilbud (Gulbrandsen & Torgersen, 1976a).

At høyt og lavt utdannede personer har forskjellig kunnskap om faktisk markedspris, og i bruken av venner og bekjente, slik Gulbrandsen og Torgersen omtalte, belyser et viktig skille som kan knyttes til begrepet immateriell kapital. Jeg bruker begrepet slik den tyske sosiologen Andreas Reckwitz definerer det: Immateriell kapital er ideer, kunnskap og sosiale relasjoner (2024, s. 175). Immateriell kapital kan også knyttes til begreper som sosial kapital, sosiale nettverk og taus kunnskap (Granovetter, 1973; McDonald et al., 2024). Dette er begreper som beskriver ikke-kommersielle goder med bruksverdi for innehaveren. I denne sammenhengen bruker jeg begrepet immateriell kapital som samlebetegnelse for kunnskaper og sosiale relasjoner som påvirker kjøpsprosessen til folk på jakt etter egen bolig.   

Et nyere, illustrerende eksempel på sosialt betinget ulikhet i immateriell kapital finner vi hos Larring og Stjernø (2010/2023), som intervjuet brukere ved frivillige hjelpeorganisasjoner i Oslo. Deres studie viste at tilgang til sosial kapital er betinget av folks posisjon i den sosiale strukturen, og at tilgang til personer med høyere status er mindre for underprivilegerte grupper enn for middelklassen. Larring og Stjernø fant at høy sosial kapital langt på vei er et middelklassefenomen.

Overført til boligmarkedet kan det neppe være dristig å hevde at vanskeligstilte oftest tilhører en underprivilegert gruppe som har begrenset tilgang til personer med høy immateriell kapital. Hvis slik immateriell kapital er sosialt skeivt fordelt, kan den virke til ugunst for de vanskeligstilte i kjøpsprosessen. Sagt med andre ord: kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet er en viktig handlingsdriver for å gjøre et boligkjøp eller la være. Når personer i denne vanskeligstilte gruppen vurderer aktuelle priser som ugunstige, vil de la være å kjøpe selv om prisen egentlig er gunstig, gitt de faktiske prisene på det lokale boligmarkedet.

Kunnskaper som er viktige for boligveiledere

Kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet har hittil ikke vært omtalt som viktig for boligveiledere i kommunene. Mine litteratursøk på nettet etter hvilke kunnskaper som ble brukt eller etterlyst som redskaper for boligveiledere i kommunen. Jeg fant ingen tekster som tydelig tilsa at kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet har vært viktig å ha. Jeg nevner noen eksempler som underbygger dette funnet.

Holm og Munkerud (2021) leverte en rapport om hvordan boligrådgivningen er organisert i kommunene, og listet opp flere kunnskapsområder som viktige for en vellykket boligrådgivning: uformell tverrsektoriell organisering for å kunne kombinere ergoterapeutisk og teknisk kunnskap, kunnskap om låne- og tilskuddsordninger, egen (profesjonell) kunnskap og kunnskap om egenskaper ved boligmarkedet og de faktiske mulighetene for å få kjøpt en egnet bolig, gitt husstandens økonomi. Når Holm og Munkerud nevner «kunnskap om egenskaper ved boligmarkedet» (2021, s. 39), kan det være at det inkluderer kunnskaper om faktiske priser på det lokale boligmarkedet, men rapporten gir ikke klar pekepinn på at det er denne lokale kunnskapen det er snakk om. I Sørvoll og Aarsets (2015) kunnskapsoversikt over vanskeligstilte på det norske boligmarkedet, var formålet blant annet å identifisere nye kunnskapsbehov. En kunnskapsoversikt fra Dokkedal og kolleger (2025) handlet om forskningen på sammenhengen mellom det å forlate barnevernet og risikoen for hjemløshet i Norden. Disse to kunnskapsoversiktene inneholdt ingen tekst som tydeliggjorde at betydningen av kunnskap om faktiske priser på det lokale boligmarkedet er ansett som viktig.

Fraværet av omtale og drøfting av denne kunnskapen i faglitteraturen kan skyldes vansker med å skaffe relevante data, eller at slik kunnskap er vanskelig å måle empirisk. Til syvende og sist kan jeg kun spekulere på årsakene til mangelen på undersøkelser om dette. Kanskje har kunnskapen vært ansett som lite interessant, lite viktig, eller at den simpelthen har vært tatt som taus kunnskap, som noe man antar at alle boligveiledere besitter.

Implikasjoner for boligveiledere og kommunal organisering

Undersøkelsen til Monkerud og Astrup (2022) la for dagen at mange vanskeligstilte har et uutnyttet potensial til å eie egen bolig. Dette indikerer at barrierene for å kjøpe egen bolig ikke nødvendigvis skyldes manglende økonomisk evne aleine, men det kan også være på grunn av begrenset tilgang på immateriell kapital i form av kunnskap om faktisk markedspris og bruk av sosialt nettverk.

Mange vanskeligstilte vil derfor ha stor nytte av at boligveilederen i kommunen har kunnskaper om faktiske priser på det lokale boligmarkedet. En boligveileder som følger aktivt med på prisutviklingen vil være bedre rustet til å vurdere hva som er gunstige og mindre gunstige. Mens den vanskeligstilte vil være tilbøyelig til å vurdere et boligtilbud som mindre gunstig, vil boligveilederen med sin kunnskap om faktiske priser i mange tilfelle vurdere boligtilbudet som gunstig. Dermed kan boligveilederen gi råd om å kjøpe nå, istedenfor å la tilbudet passere. Særlig i et boligmarked med stort sett stigende priser vil den som venter med å kjøpe, måtte oppta høyere lån, og får dermed en høyere månedlig gjeldsbelastning.

Det er oftest kommunens eiendomsforvaltning som har ansvar for kjøp og salg av kommunal eiendom. Saksbehandlerne vil som regel ha gode kunnskaper om boligpriser i det lokale markedet. I en konkret kjøpsprosess, kan derfor et samarbeid mellom boligveileder, kommunens eiendomsforvaltning og eventuelt lokale Nav-kontorer, kaste lys over om en bolig er priset for høyt eller passe.

Manglende samspill og utilstrekkelig kommunal samordning har ofte vært påtalt i faglitteraturen om virkemidler i boligpolitikken (Sørvoll & Aarset, 2015). Selv om samordning i kommunene kan ha blitt bedre siden 2015, er det likevel grunn til å tro at det er mye å hente dersom boligveilederne kan samarbeide med kommunenes saksbehandlere med ansvar for kjøp og salg av eiendom.    

Eiendomsmeglere, som har virksomhet i kommunen, kan også være viktige informanter om prisutviklingen på det lokale boligmarkedet. Etter eiendomsmeglerloven skal megleren ha omsorg for både kjøpers og selgers interesser (Eiendomsmeglingslovens § 6-3). Men i praksis kan et samarbeid med en eiendomsmegler være en ulempe, fordi meglerens fremste oppgave er å oppnå best mulig pris for boligselgeren, slik det presiseres i en NOU om eiendomsmegling (NOU 2021: 7): «I salgsforhandlingene vil det være eiendomsmeglers oppgave å jobbe for at oppdragsgiveren oppnår best mulig pris» (s. 216).

Konklusjon

Faktiske priser på lokale boligmarkeder varierer med tid og sted. Derfor må kunnskap om slike priser oppdateres kontinuerlig. Vanskeligstilte personer som ønsker å kjøpe egen bolig vil sannsynligvis oftere enn bedrestilte personer mangle slik kunnskap. Derfor er det viktig at boligveilederen innehar denne kunnskapen. Slik kunnskap kan ikke bakes inn i de formelle utdanningene som boligveiledere i kommunene har. Husbanken, som er en sentral instans for informasjon til boligveiledere, kan heller ikke formidle slik kunnskap, fordi den ikke kjenner prisutviklingen på de lokale boligmarkedene. I konkrete kjøpsprosesser for vanskeligstilte som ønsker å kjøpe egen bolig bør kommunene derfor ha formalisert samarbeid mellom boligveiledere i kommunen og saksbehandlere som arbeider med kjøp og salg av eiendom i kommuneorganisasjonen. Lokale eiendomsmeglere er lite tjenlige som samarbeidspartnere, fordi deres primære oppgave er å få høyest mulig pris for boligen.   

Takk til deltakerne på FORSA-konferansen 17.–18. juni 2025, Høgskolen i Østfold, og til redaksjonen i Fontene forskning for gode innspill til artikkelen.